아파트를 팔 때 양도소득세 계산에서 가장 많이 헷갈리는 항목이 **장기보유특별공제(장특공)**입니다. 공제율이 최대 80%까지 올라가는데, 어떤 조건에서 얼마가 공제되는지 명확하게 아는 사람이 많지 않습니다.
이 글에서는 1세대 1주택과 일반(다주택자) 장특공의 공제율 표, 실전 계산 예시, 자주 하는 실수까지 2026년 기준으로 정리합니다.
핵심 요약
- 장특공에는 두 종류가 있다: 1세대 1주택 특별공제(최대 80%) vs 일반 장특공(최대 30%)
- 1주택 특별공제는 보유기간 공제(연 4%) + 거주기간 공제(연 4%) 합산
- 일반 장특공은 보유기간 공제만(연 2%, 최대 30%)
- 다주택자·조정대상지역 중과 대상자는 장특공 적용 여부를 반드시 먼저 확인
부동산을 오래 보유하면 양도차익에서 일정 비율을 공제해 양도소득세를 줄여주는 제도입니다. 소득세법 제95조에 근거하며, 보유기간 3년 이상부터 적용됩니다.
계산 순서는 다음과 같습니다.
양도차익 - 장기보유특별공제 = 양도소득금액
양도소득금액 - 기본공제(250만원) = 과세표준
과세표준 × 세율 = 산출세액
장특공 공제율이 높을수록 과세표준이 줄고, 낮은 세율 구간에 걸릴 수 있어 절세 효과가 큽니다.
| 구분 | 1세대 1주택 특별공제 | 일반 장특공 |
|---|---|---|
| 적용 대상 | 1주택자, 비과세 요건 충족 | 3년 이상 보유 모든 부동산 |
| 공제 방식 | 보유기간 공제 + 거주기간 공제 | 보유기간 공제만 |
| 최대 공제율 | 80% | 30% |
| 거주 요건 | 2년 이상 거주 필요 | 없음 |
| 조정대상지역 다주택자 | 해당 없음 | 중과 시 배제 가능 |
12억 초과분 계산 방법 양도차익 전체에서 “12억 초과 비율”에 해당하는 부분만 과세합니다. 예) 양도가액 15억, 취득가액 5억 → 양도차익 10억 과세 대상 차익 = 10억 × (15억-12억)/15억 = 10억 × 0.2 = 2억 이 2억에 장특공을 적용합니다.
| 보유기간 | 공제율 |
|---|---|
| 3년 이상 | 12% |
| 4년 이상 | 16% |
| 5년 이상 | 20% |
| 6년 이상 | 24% |
| 7년 이상 | 28% |
| 8년 이상 | 32% |
| 9년 이상 | 36% |
| 10년 이상 | 40% |
| 거주기간 | 공제율 |
|---|---|
| 2년 이상 | 8% |
| 3년 이상 | 12% |
| 4년 이상 | 16% |
| 5년 이상 | 20% |
| 6년 이상 | 24% |
| 7년 이상 | 28% |
| 8년 이상 | 32% |
| 9년 이상 | 36% |
| 10년 이상 | 40% |
두 공제율을 합산하면 최대 80% (보유 40% + 거주 40%)입니다.
보유기간·거주기간 기산점: 취득일부터 양도일까지. 상속·증여로 취득한 경우 별도 규정 적용.
1주택 특별공제 요건을 충족하지 못하는 경우에 적용됩니다.
| 보유기간 | 공제율 |
|---|---|
| 3년 이상 | 6% |
| 4년 이상 | 8% |
| 5년 이상 | 10% |
| 6년 이상 | 12% |
| 7년 이상 | 14% |
| 8년 이상 | 16% |
| 9년 이상 | 18% |
| 10년 이상 | 20% |
| 11년 이상 | 22% |
| 12년 이상 | 24% |
| 13년 이상 | 26% |
| 14년 이상 | 28% |
| 15년 이상 | 30% |
조건
계산
→ 장특공 없이 계산했다면 세액이 약 1억 1,500만원 수준. 장특공으로 1억원 이상 절세.
조건
계산
⚠️ 조정대상지역 다주택자라면 중과세율 적용 + 장특공 배제 가능. 아래 주의사항 참고.
조정대상지역 소재 2주택 이상 보유자는 양도소득세 중과 대상입니다.
다만 2022년 5월 이후 정부의 다주택자 중과 한시 배제 조치가 반복 연장되어 왔습니다. 2026년 양도 시점의 중과 한시 배제 여부를 반드시 확인하고, 해당 시 일반 장특공(최대 30%)을 적용받을 수 있는지 세무사에게 문의하는 것이 안전합니다.
| 구분 | 세율 | 장특공 |
|---|---|---|
| 비조정 다주택자 | 기본세율 (6~45%) | 일반 장특공 적용 |
| 조정 2주택 (중과) | 기본세율 + 20%p | 원칙적 배제 |
| 조정 3주택 이상 (중과) | 기본세율 + 30%p | 원칙적 배제 |
| 중과 한시 배제 기간 중 | 기본세율 | 일반 장특공 적용 |
신규 주택 취득 후 일정 기간 내 기존 주택 매도 시 1주택으로 인정. 이때 보유·거주기간은 기존 주택 취득일부터 계산합니다.
피상속인(사망자)의 취득일이 아닌 **상속개시일(사망일)**부터 보유기간 기산. 단, 피상속인이 보유하던 주택을 상속인이 받은 경우 별도 규정에 따라 1주택 특례 적용 가능성 있음. 케이스가 다양하므로 전문가 확인 필요.
관리처분계획인가일 전·후로 보유기간이 복잡하게 계산됩니다. 이주 후 완공까지의 기간이 보유기간에 산입되는지 여부가 쟁점. 개별 확인 필수.
증여일이 취득일. 직계존속에게서 증여받은 경우에도 증여자의 보유기간을 승계하지 않습니다. 이월과세 규정(증여 후 5년 내 양도 시 수증자 세율로 과세) 주의.
Q. 비과세 요건이 충족되면 장특공도 받을 수 있나요? 비과세 요건이 충족되면 12억 이하는 세금 자체가 없습니다. 12억 초과분에만 양도세가 발생하고, 이 초과분에 1주택 특별 장특공(최대 80%)을 적용합니다. 비과세와 장특공은 별개가 아니라 12억 초과 여부에 따라 함께 작동합니다.
Q. 보유기간과 거주기간이 다르면 어떻게 계산하나요? 보유기간 공제율과 거주기간 공제율을 각각 계산해서 합산합니다. 예를 들어 보유 10년(40%) + 거주 5년(20%) = 60% 공제. 두 기간이 항상 일치하지 않습니다. 보유만 길고 거주가 짧으면 거주 공제율이 작아져 합산 공제율이 줄어듭니다.
Q. 공동명의 아파트는 장특공을 어떻게 적용하나요? 지분별로 각각 계산합니다. 남편 50%, 아내 50% 지분이라면 각자의 1주택 여부, 거주기간 등을 개별 판단해 장특공을 적용합니다. 한쪽은 1주택 요건 충족, 다른 쪽은 미충족인 경우 각자 다른 공제율이 적용될 수 있습니다.
Q. 취득세 신고 후 실제 잔금일이 다르면 취득일은 언제인가요? 원칙적으로 잔금 지급일과 등기접수일 중 빠른 날이 취득일입니다. 분양권은 실제 아파트 완공 후 잔금일 기준.
2026년 8월 3일, 재경부가 ‘2026 세제개편안’을 발표했습니다. 국회 심의가 남아 있어 확정은 아니지만, 방향이 명확하므로 지금 매도를 고민 중이라면 반드시 알아야 할 내용입니다.
이번 개편의 뼈대는 보유기간 공제를 단계적으로 폐지하고, 실거주기간 공제로 전면 대체하는 것입니다. 집은 투자 수단이 아닌 ‘사는 곳’이라는 원칙 아래, 거주하지 않고 보유만 해도 절세 혜택을 누리던 구조를 끊겠다는 취지입니다.
| 현행 | 개편 후 |
|---|---|
| 장기보유특별공제 (주택) | 장기거주소득공제 |
| 장기보유특별공제 (상가·토지 등) | 장기보유소득공제 |
주택과 주택 외 자산의 공제 체계를 분리합니다.
| 시행 연도 | 보유기간 공제 | 거주기간 공제 | 합산 최대 |
|---|---|---|---|
| 2027년 (현행 유지) | 연 4%, 최대 40% | 연 4%, 최대 40% | 80% |
| 2028년 (과도기) | 연 2%로 축소 | 연 6%로 확대 | 80% |
| 2029년~ (완전 전환) | 폐지 | 연 8%, 최대 80% | 80% |
최대 공제율 80%는 유지되지만, 2029년부터는 10년 이상 실제 거주해야만 80% 공제가 가능합니다.
현재는 공제 금액에 상한이 없습니다. 개편 후에는:
양도차익이 수십억원인 고가 주택 보유자는 공제 혜택이 크게 줄어듭니다.
장특공 개편과 함께, 다주택자의 매도를 유도하기 위한 중과세율 한시 완화도 포함됐습니다.
| 구분 | 현행 | 2027년 | 2028년 |
|---|---|---|---|
| 조정대상지역 2주택 | 기본세율 +20%p | 기본세율 +5%p | 기본세율 +10%p |
| 조정대상지역 3주택+ | 기본세율 +30%p | 기본세율 +10%p | 기본세율 +15%p |
2025년 5월 10일 이후 양도분부터 소급 적용됩니다.
거주 중심 전환으로 불이익을 받을 수 있는 사례에 대한 예외도 마련됐습니다.
개인이 보유한 비사업용 토지는 장특공 적용 대상에서 아예 제외됩니다.
불리해지는 경우
유리하거나 영향 없는 경우
전략적 시사점
지금 매도를 고민 중이라면 2028년까지가 보유 공제가 살아있는 마지막 시간입니다. 거주기간이 짧고 보유기간만 긴 주택은 2029년 이전 매도가 유리할 수 있습니다. 반대로 거주기간을 늘릴 수 있다면 2029년 이후에도 최대 80% 공제를 유지할 수 있습니다.
⚠️ 이 개편안은 2026년 8월 기준 정부 발표안으로, 9월 정기국회 제출 후 심의 과정에서 내용이 일부 변경될 수 있습니다. 최종 확정 후 업데이트 예정.
이 글의 세율·공제율은 2026년 현행 세법 기준입니다. 조정대상지역 지정 여부, 다주택자 중과 한시 배제 조치는 정부 정책에 따라 변경될 수 있습니다. 고액 부동산 양도 전에는 세무사 상담을 권장합니다.
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