[경매] #2. 경매는 왜 시세보다 저렴하게 살 수 있을까? 초보자가 가장 많이 하는 오해

부동산 경매를 처음 접했을 때 가장 먼저 든 생각은 이것이었습니다.

“정말 시세보다 싸게 살 수 있을까?”

인터넷에는 ‘반값 아파트’, ‘시세보다 30% 저렴하게 낙찰’ 같은 사례가 자주 소개됩니다. 그래서 저 역시 처음에는 경매는 원래 시세보다 싸게 살 수 있는 제도라고 생각했습니다.

하지만 공부를 하면서 알게 된 것은, 경매는 할인 판매가 아니라 법원이 진행하는 공개 경쟁 입찰이라는 점입니다.

시세보다 저렴하게 낙찰되는 경우가 있는 것은 사실이지만, 그 이유를 이해하려면 먼저 경매의 가격이 어떻게 결정되는지 알아야 합니다.

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경매 가격은 누가 정할까?

일반적인 부동산 매매에서는 집주인이 희망 가격을 정하고, 매수자와 협상을 통해 거래가 이루어집니다.

반면 법원 경매는 조금 다릅니다.

먼저 법원이 감정평가를 의뢰하여 감정가를 산정합니다. 이후 첫 입찰은 일반적으로 이 감정가를 기준으로 시작하며, 입찰자들은 자신이 원하는 금액을 써내게 됩니다.

그중 가장 높은 금액을 제시한 사람이 낙찰자가 됩니다.

즉, 최종 낙찰가는 법원이 정하는 것이 아니라 입찰자들의 경쟁에 의해 결정됩니다.

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그럼 왜 시세보다 저렴하게 낙찰되는 경우가 있을까?

가장 큰 이유는 유찰입니다.

유찰이란 입찰자가 없거나, 입찰이 성립하지 않아 낙찰되지 못한 경우를 말합니다.

유찰이 발생하면 다음 입찰이 다시 진행되고, 이때 최저매각가격이 낮아집니다.

많은 법원에서는 한 번 유찰될 때마다 최저매각가격이 약 20%씩 낮아지는 경우가 많습니다. 다만 저감률은 법원에 따라 다를 수 있으므로, 입찰 전에 해당 법원의 공고를 확인하는 것이 좋습니다.

예를 들어 감정가가 5억 원인 아파트를 기준으로 살펴보겠습니다.

유찰 횟수	최저매각가격 (20% 저감 가정)
최초 입찰	5억 원
1회 유찰	4억 원
2회 유찰	3억 2천만 원
3회 유찰	2억 5,600만 원
4회 유찰	2억 480만 원

이처럼 여러 차례 유찰되면 최저매각가격은 처음보다 크게 낮아질 수 있습니다.

그래서 뉴스에서 종종 볼 수 있는 ‘시세보다 저렴한 낙찰’ 사례가 나오는 것입니다.

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하지만 최저매각가격이 곧 낙찰가는 아니다

여기서 초보자가 가장 많이 오해하는 부분이 있습니다.

최저매각가격은 입찰을 시작할 수 있는 기준 가격일 뿐입니다.

예를 들어 최저매각가격이 3억 2천만 원이라고 해서 그 가격에 반드시 낙찰되는 것은 아닙니다.

입찰자가 여러 명이라면 각자 더 높은 금액을 적어낼 수 있고, 가장 높은 금액을 제시한 사람이 낙찰을 받습니다.

인기가 많은 지역이나 좋은 입지의 물건은 경쟁이 치열해져 실제 낙찰가가 시세와 비슷하거나, 경우에 따라서는 시세를 웃도는 사례도 있습니다.

결국 중요한 것은 경매라는 방식 자체보다 해당 물건의 가치와 경쟁률입니다.

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공부하며 이해한 점

이번 내용을 공부하면서 가장 인상 깊었던 것은 ‘경매는 싸게 사는 제도’가 아니라 ‘가격을 다시 결정하는 과정’이라는 점이었습니다.

처음에는 유찰이 몇 번 되면 누구나 싼 가격에 살 수 있을 것 같았습니다.

하지만 실제로는 좋은 물건일수록 많은 사람이 관심을 가지기 때문에 경쟁이 치열해지고, 최저매각가격과 실제 낙찰가 사이에는 꽤 큰 차이가 생길 수 있다는 점을 알게 되었습니다.

앞으로 경매 물건을 볼 때는 최저매각가격만 볼 것이 아니라, 과거 낙찰가율과 경쟁률도 함께 살펴보는 습관을 가져야겠다고 생각했습니다.

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오늘의 한 줄 정리

경매가 저렴한 이유는 ‘경매’이기 때문이 아니라, 유찰과 경쟁 정도에 따라 가격이 결정되기 때문이다.

시세보다 싸게 낙찰될 수도 있지만, 인기 있는 물건은 오히려 시세 이상에 낙찰될 수도 있다는 점을 기억해 두면 좋겠습니다.