아파트 취득세 계산 2026 (생애최초·다주택·증여·상속)

집을 살 때 취득세가 얼마나 나오는지 미리 알아두지 않으면 예상치 못한 목돈이 빠져나간다. 8억원짜리 아파트를 1주택자로 사면 약 2,210만원이지만, 조정대상지역에서 2주택자로 사면 7,200만원으로 3배 넘게 차이가 난다. 2026년 현행 세율 기준으로 상황별 취득세를 정확히 정리한다.

취득세 계산 구조 — 세 가지를 합산한다

흔히 “취득세”라고 부르지만, 실제로는 세 가지가 합산된 금액을 낸다.

세목	내용	세율
취득세	본세	1~12%
지방교육세	취득세의 10% (중과 시 일부 다름)	취득세율 × 10%
농어촌특별세	전용 85㎡ 초과 주택만 해당	0.2% (중과 시 높아짐)

전용 85㎡ 이하 주택은 농어촌특별세가 면제된다. 이 글에서 설명하는 “합산 세율”은 세 가지를 모두 포함한 수치다.

① 일반 매매 — 주택 수와 지역에 따라 최대 13.4%

1주택 (취득 후 세대 전체 기준)

취득가액에 따라 세율이 달라지는 누진 구조다.

취득가액	취득세율	합산 세율 (85㎡ 초과)
6억원 이하	1%	약 1.1%
6억~9억원	1~3% (누진)	약 1.1~3.5%
9억원 초과	3%	약 3.5%

6억~9억원 구간은 6억원 초과분에 비례해 세율이 올라간다. 정확한 계산식은 (취득가액 × 2/3 − 3억원) ÷ 취득가액이다. 예를 들어 8억원이면 약 2.3%, 9억원이면 3%가 된다.

2주택

구분	취득세율	합산 세율
비조정대상지역	1~3% (일반세율)	1.1~3.5%
조정대상지역	8%	약 9%

조정대상지역에서 2주택자가 되면 8%가 적용된다. 8억원 아파트라면 취득세만 6,400만원, 합산 약 7,200만원이다.

일시적 2주택 특례: 1주택 보유 상태에서 이사 목적으로 새 집을 먼저 사고 종전 주택을 3년 이내에 처분하면 일시적 2주택으로 인정되어 일반세율(1~3%)이 적용된다. 조정대상지역에서도 동일하다.

3주택 이상

구분	취득세율	합산 세율
비조정대상지역	8%	약 9%
조정대상지역	12%	약 13.4%

8억원 아파트를 조정지역에서 3주택으로 취득하면 합산 세액이 약 1억 720만원이다.

예외 — 지방 소재 공시가 2억 이하 주택

2025년 1월 2일 이후 취득하는 비수도권 공시가격 2억원 이하 주택은 다주택자라도 일반 취득세율이 적용된다.

② 생애최초 주택 취득세 감면 — 최대 200만원

요건

본인 및 배우자 모두 주택 보유 이력이 없을 것 (과거 포함)
실거래가 12억원 이하 주택
소득 조건 없음 (2024년부터 부부합산 소득 7,000만원 이하 조건 폐지)
2028년 12월 31일까지 적용 (지방세특례제한법 제36조의3)

감면 한도

일반: 최대 200만원 감면
인구감소지역: 최대 300만원 감면

취득세가 200만원 이하라면 전액 면제, 200만원 초과라면 200만원만 감면된다.

주의: 취득세 신고 시 자동으로 감면되지 않는다. 취득일로부터 60일 이내에 관할 시·군·구청에 직접 신청해야 한다. 신청을 놓치면 감면을 받을 수 없다.

갭투자(실거주 미확정) 시 주의

2025년 12월 세법 개정으로 실거주 의사 없이 임대 목적으로 취득한 경우(갭투자)에는 생애최초 감면이 적용되지 않는다. 취득 후 3개월 이내 전입하지 않으면 추징될 수 있다.

③ 증여 취득세 — 조건에 따라 3.5%~12%

구분	취득세율	합산 세율
일반 증여	3.5%	약 4%
조정지역 + 공시가 3억↑ (다주택자 증여)	12%	약 13.4%
1세대 1주택자가 배우자·직계에게 증여	3.5%	약 4%

일반 증여(3.5%)와 중과(12%)의 차이는 증여자의 주택 수와 주택 소재지에 따라 갈린다.

일반 증여(3.5%): 비조정대상지역 주택이거나, 조정지역이더라도 공시가격이 3억원 미만인 경우. 또는 아래 예외에 해당하는 경우.
중과(12%): 조정대상지역에 있고 공시가격 3억원 이상인 주택을, 다주택자(2주택 이상 보유자)가 증여하는 경우.

여기서 중요한 예외가 있다. 증여자가 1세대 1주택자이고 그 집 한 채를 배우자 또는 직계존비속에게 증여하는 경우에는 조정대상지역 여부와 공시가격에 상관없이 **일반세율 3.5%**가 적용된다. 쉽게 말해, 집이 한 채뿐인 부모님이 그 집을 자녀에게 증여할 때는 서울 조정지역 10억원 아파트라도 12%가 아닌 3.5%만 낸다는 뜻이다. 반면 부모님이 집 2채를 보유하고 있고 조정지역 집(공시가 3억↑)을 증여한다면 12%가 적용된다.

증여 취득세의 과세표준은 공시가격이 아닌 **시가인정액(실거래가·감정가)**이므로, 공시가격보다 높게 산정될 수 있다는 점을 주의해야 한다.

④ 상속 취득세 — 가장 낮은 세율

구분	취득세율	합산 세율
무주택자 상속 (1가구 1주택 특례)	0.8%	약 0.96%
유주택자 상속	2.8%	약 3.16%

상속 취득세는 매매·증여보다 세율이 낮다. 과세표준도 시가인정액이 아닌 **공시가격(시가표준액)**이 기준이다. 같은 집을 매매로 취득하면 1~3%, 증여로 취득하면 3.5~12%인데, 상속으로 취득하면 무주택자 기준 0.96%에 불과하다.

부모님 집 상속 vs 증여 세금 비교는 이 글에서 자세히 다뤘다.

실전 계산 예시 — 8억원 아파트

취득 방법	세율	취득세 합산	비고
1주택 매매 (비조정)	2.3%+교육+농특	약 2,210만원	—
1주택 매매 (조정, 거주 예정)	동일	약 2,210만원	—
2주택 매매 (조정)	8%+교육+농특	약 7,200만원	중과
3주택 매매 (조정)	12%+교육+농특	약 1억 720만원	중과
증여 (일반)	3.5%+교육+농특	약 3,200만원	—
증여 (조정, 공시가 3억↑)	12%+교육+농특	약 1억 720만원	중과
상속 (무주택)	0.8%+교육	약 770만원	공시가 기준

취득세 납부 일정과 주의사항

신고·납부 기한: 취득일로부터 60일 이내
무신고 가산세: 납부세액의 20%
생애최초 감면 신청: 60일 이내 관할 시·군·구청 방문 신청

취득세는 잔금일(실질적인 취득일)로부터 60일 이내에 신고·납부해야 한다. 기한을 넘기면 신고불성실 가산세 20%가 추가된다. 지방세라 위택스(wetax.go.kr)에서 신고할 수 있다.

마무리

취득세는 주택 수·지역·취득 방법에 따라 최소 0.96%에서 최대 13.4%까지 10배 이상 차이가 난다. 매매 전 취득 후 주택 수와 조정대상지역 여부를 반드시 확인해야 하며, 생애최초 요건을 충족한다면 감면 신청을 놓치지 않는 것이 중요하다. 정확한 세액은 위택스 취득세 계산 서비스 또는 세무사와 함께 확인하는 것이 안전하다.

이 글은 2026년 지방세법·지방세특례제한법 기준으로 작성됐습니다. 조정대상지역 지정 현황은 수시로 변경되므로 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 최신 정보를 확인하시기 바랍니다.