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해랑에셋 · 04 세금
주택 취득세 계산기
아파트 살 때 세금이 얼마나 나올까?
아파트·연립·다세대·단독주택의 매매·증여·상속 취득세 계산 (2026년 기준)
STEP 1
취득 유형 선택
STEP 2
매매 정보 입력
세대 전체 기준
원
㎡
※ 농어촌특별세 적용 기준 (수도권 85㎡, 수도권 외 읍·면 100㎡)
STEP 2
생애최초 주택 정보
생애최초 감면 요건 (지방세특례제한법 제36조의3)
• 본인 및 배우자 모두 주택 보유 이력 없을 것
• 실거래가 12억원 이하 주택 (소득 조건 없음, 2024년 폐지)
• 감면 한도: 200만원 (아파트 포함 모든 주택)
• 감면 한도 300만원 확대: 취득가액 6억원 이하 · 전용 60㎡ 이하 · 아파트 외 주택(단독·연립·다세대 등)
• 취득세 신고·납부 시 생애최초 감면 함께 신청 · 2028년 12월 31일까지 적용
• 본인 및 배우자 모두 주택 보유 이력 없을 것
• 실거래가 12억원 이하 주택 (소득 조건 없음, 2024년 폐지)
• 감면 한도: 200만원 (아파트 포함 모든 주택)
• 감면 한도 300만원 확대: 취득가액 6억원 이하 · 전용 60㎡ 이하 · 아파트 외 주택(단독·연립·다세대 등)
• 취득세 신고·납부 시 생애최초 감면 함께 신청 · 2028년 12월 31일까지 적용
원
㎡
STEP 2
증여 정보 입력
원
원
㎡
※ 농어촌특별세 적용 기준 (수도권 85㎡, 수도권 외 읍·면 100㎡)
STEP 2
상속 정보 입력
원
㎡
※ 농어촌특별세 적용 기준 (수도권 85㎡, 수도권 외 읍·면 100㎡)
※ 배우자·일부 직계비속 등의 주택 보유 여부에 따라 가구 판정이 달라질 수 있습니다.
주택 취득세율 한눈에 보기 (2026년 기준)
| 구분 | 취득세율 | 지방교육세 | 농특세 | 합산 세율 |
|---|---|---|---|---|
| 1주택 (6억 이하, 85㎡ 이하) | 1% | 0.1% | — | 1.1% |
| 1주택 (6억 이하, 85㎡ 초과) | 1% | 0.1% | 0.2% | 1.3% |
| 1주택 (6억~9억) | 1~3% | 0.1~0.3% | 0.2% | 1.1~3.5% |
| 1주택 (9억 초과) | 3% | 0.3% | 0.2% | 3.5% |
| 2주택 (비조정) | 1~3% | 0.1~0.3% | 0.2% | 일반세율 |
| 2주택 (조정) | 8% | 0.4% | 0.6% | 9% |
| 3주택 (비조정) | 8% | 0.4% | 0.6% | 9% |
| 4주택 이상 (비조정) | 12% | 0.4% | 1% | 13.4% |
| 3주택 이상 (조정) | 12% | 0.4% | 1% | 13.4% |
| 증여 일반 (85㎡ 이하) | 3.5% | 0.3% | — | 3.8% |
| 증여 일반 (85㎡ 초과) | 3.5% | 0.3% | 0.2% | 4.0% |
| 증여 (조정+공시가 3억↑) | 12% | 0.4% | 1% | 13.4% |
| 상속 (1가구 1주택 특례) | 0.8% | 0.16% | — | 0.96% |
| 상속 (특례 미충족) | 2.8% | 0.16% | 0.2% | 3.16% |
※ 농특세(농어촌특별세)는 수도권 기준 전용 85㎡ 초과, 수도권 외 읍·면 지역 기준 100㎡ 초과 주택에만 부과됩니다.
⚠ 계산 기준 및 면책 고지
- 2026년 지방세법 기준 참고용 시뮬레이션입니다. 실제 세액은 주택 면적·주택 수 산정 기준·일시적 2주택 특례 등에 따라 달라질 수 있습니다.
- 취득세 신고·납부 기한은 취득 유형에 따라 다릅니다. 일반 매매는 취득일부터 60일 이내, 증여 등 무상취득은 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내, 상속은 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내(외국에 주소를 둔 상속인이 있는 경우 9개월)입니다. 기한 초과 시 무신고 가산세 20%가 부과됩니다.
- 생애최초 감면은 취득세 신고·납부 시 관할 시·군·구청에 함께 신청하세요.
- 정확한 세액은 위택스(wetax.go.kr) 또는 세무사·행정사를 통해 확인하세요.
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언제 사용하나요?
- 아파트 매입 전 취득세·농어촌특별세·지방교육세 합산 세금이 얼마나 될지 미리 파악하고 싶을 때
- 조정대상지역 내 2주택·비조정지역 3주택 등 다주택 취득 시 중과세율을 확인하고 싶을 때
- 생애최초 주택 취득세 감면(200만원 한도) 적용 여부와 절감 효과를 알고 싶을 때
- 주택 가격별로 달라지는 세율 구간(6억 이하·6~9억·9억 초과)을 비교하고 싶을 때
- 잔금 납부 후(매매 60일·증여 3개월·상속 6개월) 자진신고납부를 앞두고 납부 금액을 미리 계산하고 싶을 때
계산 방법
- 유상취득 과세표준 — 일반 매매는 실제 취득가격을 기준으로 계산합니다. 증여·상속의 과세표준은 취득 유형에 따라 별도 기준이 적용됩니다.
- 1주택 기본세율 — 6억 이하 1%, 6~9억 구간 1~3% (취득가액에 따라 비례), 9억 초과 3%
- 다주택 중과세율 — 조정대상지역 2주택 및 비조정지역 3주택 8%, 조정대상지역 3주택 이상 및 비조정지역 4주택 이상 12%
- 농어촌특별세 — 수도권 기준 전용 85㎡ 초과, 수도권 외 읍·면 지역 기준 100㎡ 초과 주택에 적용. 일반 취득은 통상 0.2%, 다주택 중과는 취득세율 8%일 때 0.6%, 12%일 때 1.0%가 적용됩니다.
- 지방교육세 = 취득세 표준세율분 × 20%
- 생애최초 감면 — 주택가격 12억 이하·본인 및 배우자 주택 보유 이력 없을 것, 200만원 한도 감면 (감면 후 3년 내 매도·임대 시 추징)
- 최종 납부세액 = 취득세 + 농어촌특별세 + 지방교육세 − 감면액
※ 취득세 신고·납부 기한: 일반 매매는 잔금 지급일(또는 등기접수일 중 빠른 날)부터 60일 이내, 증여 등 무상취득은 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내, 상속은 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내입니다. 기한 내 자진신고납부 시 가산세가 없습니다.
실전 사례
사례 1 — 6억 이하, 1주택 (85㎡ 이하)
취득가 5억, 전용 59㎡. 취득세율 1%. 취득세 500만원. 농특세 면제(85㎡ 이하). 지방교육세 50만원(취득가액×0.1%). 총 납부세액 550만원.
사례 2 — 7억 5천, 1주택 (85㎡ 초과)
취득가 7.5억, 전용 85㎡ 초과. 세율 = [(7.5억-6억)÷3억]×2%+1% = 2%. 취득세 1,500만원. 농특세 150만원(85㎡ 초과 0.2%). 지방교육세 150만원(세율 2%×0.1%). 총 납부세액 약 1,800만원.
사례 3 — 생애최초, 4억 5천 (감면 적용)
취득가 4.5억, 본인·배우자 주택 보유 이력 없음. 취득세 450만원. 생애최초 감면 200만원 적용 → 취득세 250만원. 농특세 면제(85㎡ 이하). 지방교육세 45만원(취득세율 1%×0.1%). 총 납부세액 295만원 (미감면 대비 200만원 절감).
사례 4 — 조정지역 2주택, 6억
취득가 6억, 조정대상지역 2주택자, 전용 85㎡ 초과. 중과세율 8% 적용. 취득세 4,800만원. 지방교육세 240만원(0.4%). 농특세 360만원(0.6%). 총 납부세액 5,400만원 (1주택 대비 약 4,740만원 추가 부담).
결과 해석 3단계
1
세율 구간 확인
6억 이하면 1%, 9억 초과면 3% 단일세율이 적용됩니다. 6~9억 구간은 취득가액에 따라 1~3%가 비례 적용되므로, 매수가를 6억 이하로 낮추면 세율 구간이 달라져 수백만 원 차이가 날 수 있습니다.
2
다주택 중과 여부 점검
조정대상지역 내 2주택 취득 시 세율 8%, 조정지역 3주택 이상 또는 비조정지역 4주택 이상이면 12%로 급격히 높아집니다. 1주택 대비 4~8배 세금이 늘어나므로, 취득 전 지역 지정 여부와 주택 수를 반드시 확인하세요.
3
신고기한 및 납부 계획
일반 매매는 잔금 납부일부터 60일 이내, 증여는 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내, 상속은 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내 위택스에서 자진신고납부해야 합니다. 기한을 넘기면 무신고가산세 20%와 납부지연가산세(일 0.022%)가 부과됩니다. 취득세는 등기 전에 납부하지 않으면 등기 자체가 불가능합니다.
주의사항
- 일반 매매 계산은 아파트·연립·다세대·단독주택의 유상취득을 기준으로 하며, 증여·상속은 별도 탭의 기본적인 취득세율을 적용한 참고용 계산입니다. 교환·신탁·공매 등 특수 취득과 오피스텔·상업용 부동산은 계산 대상에서 제외됩니다.
- 조정대상지역은 정부 고시로 수시 변경됩니다. 취득 시점의 지역 지정 여부를 국토교통부 실거래가 공개시스템 또는 위택스에서 반드시 확인하세요. 계약 후 지정·해제되더라도 잔금일 기준으로 판단합니다.
- 생애최초 주택 감면은 본인이 거주할 목적으로 취득하는 경우 적용되며, 취득 후 3년 이내 매도·증여하거나 임대 등 다른 용도로 사용하는 경우 감면세액이 추징됩니다. 실거주 계획이 확실한 경우에만 감면을 신청하세요.
- 수도권은 전용면적 85㎡ 초과, 수도권 외 읍·면 지역은 100㎡ 초과 주택에 농어촌특별세가 추가 부과됩니다. 일반 취득 0.2%, 중과세율 8% 적용 시 0.6%, 12% 적용 시 1.0%입니다. 이 계산기의 농특세 계산 결과를 반드시 확인하세요.
- 법인이 주택을 취득하는 경우 12%의 중과세율이 일괄 적용되며, 이 계산기로 계산할 수 없습니다. 법인 취득 시에는 세무사 상담을 권장합니다.