계산기 안내
전세를 월세로 전환하거나 월세를 전세 보증금으로 환산할 때 사용하는 계산기입니다.
법정 전환율(기준금리 + 2.0%, 2026년 9월 현재 5.0%)을 기준으로 산정하며,
전환율을 초과하면 임차인 보호법 위반 여부를 함께 안내합니다.
법정 전환율(기준금리 + 2.0%, 2026년 9월 현재 5.0%)을 기준으로 산정하며,
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STEP 1
현재 전세 정보 입력
원
원
STEP 2
전환율 설정
법정 상한 5.0%
적용 전환율 (연)
5.0%
1%
법정 상한 5.0%
10%
✓ 법정 상한(5.0%) 이내
전환 후 월세
—
—
전환 대상 보증금
—
연간 총 월세
—
기회비용 분석 — 실질 월 부담
반환받는 보증금
—
투자 수익 (월)
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월세 납부액
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실질 월 부담 (월세 − 투자수익)
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법정 상한 5.0%
적용 전환율 (연)
5.0%
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10%
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전세 환산 보증금
—
—
월세의 보증금 환산액
—
연간 납부 월세
—
전세 전환 시 추가 필요 자금
현재 보증금
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전세 전환 총 필요액
—
추가 필요 자금
—
⚖️ 법정 전월세 전환율 (2026년 기준)
법정 상한: min(연 10%, 기준금리 + 2.0%) (주택임대차보호법 시행령 제9조)한국은행 기준금리(2026년 8월 27일 현재 3.0%) + 2.0% = 법정 상한 5.0%
법정 상한은 기존 임대차에서 보증금의 전부 또는 일부를 월차임으로 전환할 때 강제 적용됩니다. 신규 계약에서 보증금과 월세를 처음 정하는 경우에는 이 전환율 상한이 직접 적용되지 않습니다. 법정 전환율을 초과하여 지급한 차임은 초과 지급액의 반환을 청구할 수 있습니다.
📐 계산 공식
월세 = (전세 보증금 − 전환 후 보증금) × 전환율 ÷ 12
전세 환산 = 현재 보증금 + (월세 × 12) ÷ 전환율
전환율은 연간 기준입니다. 보증금 차액에 연 전환율을 곱한 뒤 12로 나누면 월 납부액이 됩니다.
예) 전세 3억 → 보증금 5,000만 + 월세 전환 (5.0% 적용): (3억 − 5,000만) × 5.0% ÷ 12 ≒ 104.2만원/월
예) 전세 3억 → 보증금 5,000만 + 월세 전환 (5.0% 적용): (3억 − 5,000만) × 5.0% ÷ 12 ≒ 104.2만원/월
- 법정 전환율(기준금리 + 2.0%)은 한국은행 기준금리 변동에 따라 변경됩니다. 계약 전 최신 기준금리를 확인하세요.
- 법정 상한은 기존 임대차에서 보증금을 월차임으로 전환할 때 강제 적용됩니다. 신규 계약에서 보증금과 월세를 처음 정하는 경우에는 당사자 간 합의로 결정됩니다.
- 기회비용 분석의 투자 수익률은 세전 기준 참고용이며, 실제 수익은 세금·수수료에 따라 달라집니다.
- 이 계산기는 참고용이며 정확한 계약 조건은 공인중개사 또는 법률 전문가와 확인하시기 바랍니다.
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언제 사용하나요?
- 집주인이 전세를 월세로 전환해달라고 요청할 때 법정 전환율 기준 적정 월세를 계산해 협상 기준을 잡고 싶을 때
- 월세 계약을 전세로 전환하고 싶을 때 추가로 필요한 보증금 규모가 얼마인지 미리 파악하고 싶을 때
- 전세 보증금 일부를 월세로 전환할 때 반환받는 여유 자금을 투자할 경우 실질 월 부담이 얼마나 되는지 비교하고 싶을 때
- 집주인이 제시한 전환율이 법정 상한(5.0%)을 초과하는지 확인해 임차인 권리를 보호하고 싶을 때
- 계약갱신요구권 행사 시 전월세 전환 조건이 적법한지 검토할 때
계산 방법
- 법정 전환율(2026년 9월 현재 5.0%) = min(연 10%, 한국은행 기준금리(2026년 8월 27일 기준 3.0%) + 2.0%) (주택임대차보호법 시행령 제9조)
- 전세 → 월세: 월세 = (전세 보증금 − 전환 후 보증금) × 전환율 ÷ 12
예) (3억 − 5,000만) × 5.0% ÷ 12 ≒ 104.17만원/월 - 월세 → 전세 환산: 전세 환산 보증금 = 현재 보증금 + (월세 × 12) ÷ 전환율
예) 5,000만 + (100만 × 12) ÷ 5.0% ≒ 2억 9,000만원 - 기회비용 분석: 실질 월 부담 = 월세 납부액 − (반환받는 보증금 × 투자 수익률 ÷ 12)
전환율과 투자 수익률이 같으면 실질 부담이 0에 수렴 - 법정 상한 초과 여부: 적용 전환율이 법정 상한(기준금리+2.0%)을 초과하면 기존 임대차에서의 전환 시 초과 지급액 반환 청구 가능 (주택임대차보호법 제7조의2)
※ 법정 전환율은 한국은행 기준금리 변동에 따라 갱신됩니다. 2026년 8월 27일 기준 3.0% + 2.0% = 5.0%. 계약 전 최신 기준금리를 한국은행 홈페이지에서 확인하세요.
실전 사례
사례 1 — 전세 3억 → 보증금 5,000만 + 월세 전환 (5.0%)
전환 대상 보증금: 2.5억. 월세 = 2.5억 × 5.0% ÷ 12 = 104.17만원/월. 연 납부 1,250만원. 반환 2.5억을 연 4% 파킹통장에 예치 시 월 투자 수익 약 83.33만원 → 실질 월 부담 약 20.83만원.
사례 2 — 집주인이 전환율 6% 제시한 경우
전환율 6%는 법정 상한 5.0% 초과. 기존 임대차에서 보증금을 월차임으로 전환하는 경우라면 집주인은 5.0%를 초과하는 전환율을 적용할 수 없습니다. 같은 2.5억 전환 시 법정 월세 104.17만원 vs 제시 월세 125만원 → 매월 20.83만원 초과. 초과 지급액 반환 청구 가능.
사례 3 — 월세 80만원(보증금 1,000만) → 전세 환산
전세 환산 = 1,000만 + (80만 × 12) ÷ 5.0% = 1,000만 + 1억9,200만 = 약 2억200만원. 현재 보증금 외 추가로 약 1억9,200만원이 필요합니다. 전세자금대출 여건과 함께 검토하세요.
사례 4 — 전환 vs 전세 유지 기회비용 비교
전세 3억 유지 시 기회비용(투자 포기): 연 4% 기준 월 100만원. 전환 후 월세 104.17만원 납부하고 반환 2.5억을 4%로 운용 시 실질 부담 약 20.83만원/월. 투자 수익률이 전환율과 같다면(5.0% = 5.0%) 전세·월세 비용이 동등합니다.
결과 해석 3단계
1
법정 상한 초과 여부 먼저 확인
전환율 슬라이더 아래 뱃지가 녹색(이내)이면 적법, 빨간색(초과)이면 기존 임대차에서 보증금을 월차임으로 전환하는 경우 임차인 보호 대상입니다. 신규 계약에서 보증금과 월세를 처음 정하는 경우에는 법적 강제력이 없어 당사자 간 자유롭게 협의할 수 있습니다. 법적으로 문제가 없더라도 시세와 기회비용을 함께 확인해 협상 기준으로 활용하세요.
2
기회비용 분석으로 실질 부담 비교
결과 카드의 ‘실질 월 부담(월세 − 투자 수익)’이 핵심 지표입니다. 투자 수익률과 전환율이 같다면 실질 부담은 0에 가까워집니다. 투자 수익률이 전환율보다 높으면 오히려 월세 전환이 경제적으로 유리할 수 있습니다. 여유 자금의 실현 가능한 투자 수익률을 입력해 시뮬레이션하세요.
3
탭 전환으로 양방향 검토
‘① 전세→월세’와 ‘② 월세→전세’ 탭을 모두 사용해 현재 상황을 양방향으로 파악하세요. 전세에서 월세로 전환할 때는 적정 월세 범위를, 월세에서 전세로 전환할 때는 추가 자금 규모를 계산해 전세자금대출 여건·보증금 반환보증 가입 여부와 함께 의사결정 기준으로 삼으세요.
주의사항
- 법정 전환율 상한은 기존 임대차에서 보증금의 전부 또는 일부를 월차임으로 전환할 때 강제 적용됩니다(주택임대차보호법 제7조의2). 신규 계약에서 보증금과 월세를 처음 정하는 경우에는 당사자 간 자유롭게 협의할 수 있으며 이 상한이 직접 적용되지 않습니다.
- 법정 전환율은 한국은행 기준금리 변동에 따라 자동 조정됩니다. 2026년 8월 27일 기준 5.0%이지만, 기준금리 변경 시 전환율도 달라집니다. 계약 체결 전 한국은행 홈페이지에서 최신 기준금리를 확인하세요.
- 기회비용 분석의 투자 수익률은 세전·수수료 제외 참고용입니다. 실제 투자 수익에는 이자소득세(15.4%), ETF 매매 차익 등 세금이 부과되므로 세후 실질 수익률을 기준으로 판단하세요.
- 전세 계약 시 전세보증금반환보증(HUG·HF) 가입을 강력히 권장합니다. 임대인이 보증금을 반환하지 못하는 역전세 위험에 대비하는 가장 효과적인 방법입니다. 보증 가입 여부를 계약 조건에 포함하고, 등기부등본으로 선순위 근저당을 반드시 확인하세요.
- 이 계산기는 참고용이며 법적·세무적 자문을 대체하지 않습니다. 계약갱신요구권 행사, 전환율 분쟁, 초과 월세 반환 청구 등 구체적인 법적 절차는 공인중개사·법무사·변호사와 상담하세요.