상속 vs 증여 세금 비교 (부모님 집) — 실전 계산 (2026)

📋 상속세

• 피상속인(돌아가신 분) 전체 재산에 부과
• 일괄공제 5억원 기본 적용
• 배우자 생존 시 배우자공제 최소 5억원 추가
• 동거주택공제 최대 6억원 추가 가능
• 취득세: 공시가 × 0.8% (1가구 1주택 특례)

📋 증여세

• 받는 사람(수증자) 기준으로 부과
• 성인 자녀: 10년에 5,000만원만 공제
• 초과분에 누진세율(10~50%) 적용
• 취득세: 시가인정액 × 3.5% (기본)
• 다주택자+조정지역: 12% 중과 가능

상속세는 상속 시점 시가 기준. 증여는 증여 시점 가액 기준. 지금 5억원짜리 집을 증여했는데 나중에 15억원이 됐다면, 증여세는 5억원 기준으로만 낸다. 단, 상속 개시 전 10년 이내 증여분은 상속재산에 합산되지만 증여 당시 가액으로 합산되므로, 이후 가치 상승분은 상속세 계산에서 빠진다.

상속 재산이 30억원을 넘으면 50% 최고세율이 적용된다. 이 경우 사전 증여로 상속 재산 자체를 줄이는 전략이 의미를 가진다. 단, 10년 이내 증여분은 상속재산에 합산됨을 고려해야 한다.

세금 최적화보다 현실적 필요가 우선이라면 증여가 유일한 방법이다. 이 경우 절세 효과보다 목적이 우선이므로, 자금출처 증빙(증여세 신고)을 반드시 해두는 게 중요하다.

오해 ① “미리 증여하면 세금이 무조건 적다”

계산해보면 대부분 반대다. 상속에는 일괄공제 5억원 + 배우자공제가 적용되고, 취득세도 0.8%로 낮다. 공시가 10억 기준으로 상속(배우자 없음)과 증여의 비용 차이가 1억 6,200만원이다.

오해 ② “상속세는 공시가격 기준으로만 계산된다”

상속세와 증여세는 원칙적으로 시가 기준. 아파트는 유사 매매 사례가 있으면 그 가격을 시가로 보는 경우가 많아 공시가보다 높게 평가될 수 있다. 정확한 세액은 세무사와 함께 확인해야 한다.

오해 ③ “자금출처 조사는 고액 자산가만 받는다”

30대 자녀가 고가 아파트를 취득하면 국세청이 자금출처를 확인한다. 증여 신고 없이 돈이 오간 경우 나중에 추징·가산세 위험이 있다. 부모님으로부터 받은 자금으로 집을 산다면 반드시 증여세 신고를 해두어야 한다.

Q. 상속세 신고는 언제까지 해야 하나요?

상속 개시일(사망일)로부터 6개월 이내에 신고·납부해야 한다. 기한을 넘기면 신고불성실 가산세(10~20%)와 납부불성실 가산세가 붙는다. 세액이 크면 분할납부(최대 5년)나 물납(부동산으로 대신 납부)을 활용할 수 있다.

Q. 상속세를 낼 현금이 없으면 어떻게 하나요?

집을 팔아야 하는 상황이 생길 수 있다. 부모님이 생전에 종신보험(계약자·수익자를 자녀로)을 활용해 상속세 납부 재원을 마련해두는 것이 유효한 대비책이다. 또는 분할납부(5년)·물납 제도를 활용할 수 있다.

Q. 10년 이상 같이 살지 않았으면 동거주택 공제를 못 받나요?

동거주택 상속공제는 10년 이상 계속 동거 요건이 엄격하게 적용된다. 중간에 직장이나 취학 등의 사유로 불가피하게 떨어져 산 기간에 대한 예외 규정이 있으나, 적용 여부는 세무사와 함께 확인해야 한다. 요건을 충족하지 못하면 일괄공제 5억원만 적용된다.

Q. 배우자가 있을 때 집을 자녀에게 바로 상속할 수 있나요?

법정상속분에 따르면 배우자와 자녀가 공동상속인이 된다(배우자 1.5, 자녀 각 1 비율). 유언이나 협의 분할로 자녀에게 전부 귀속시킬 수 있지만, 배우자공제를 활용하려면 배우자가 실제로 일정 재산을 상속받아야 한다. 최적화 전략은 세무사와 상담이 필요하다.

부모님이 생존해 계실 때

☐ 동거주택 공제 요건(10년 동거·1세대 1주택·무주택 자녀) 충족 여부 확인
☐ 부모님 전체 자산 규모 파악 → 상속세 예상액 계산
☐ 상속세 납부 재원 마련(종신보험 등) 검토
☐ 10년 주기 사전 증여 시작 여부 판단

상속이 발생한 후

☐ 6개월 이내 신고·납부 기한 확인
☐ 공제 항목(일괄·배우자·동거주택·금융재산) 빠짐없이 확인
☐ 시가 평가 기준(유사 매매 사례) 확인
☐ 분할납부·물납 활용 가능 여부 검토