부모님이 아파트 한 채를 갖고 계신다. 언젠가 자녀에게 물려줘야 하는데, 지금 미리 증여하는 게 나을까, 아니면 나중에 상속으로 받는 게 나을까. 많은 분들이 “미리 증여해두면 세금이 적겠지”라고 생각하지만, 실제로 계산해보면 대부분의 경우 상속이 훨씬 유리하다.
공시가격 10억원 아파트를 기준으로 직접 계산했다.
상속과 증여는 세금 계산 구조 자체가 다르다.
상속세: 피상속인(돌아가신 분)의 전체 재산에 부과된다. 여기서 일괄공제·배우자공제·동거주택공제 등을 뺀 금액이 과세표준이 된다.
증여세: 받는 사람(수증자) 기준으로 부과된다. 성인 자녀는 10년에 5,000만원까지 공제받고, 초과분에 세율이 적용된다.
취득세: 상속이든 증여든 부동산을 취득할 때 취득세가 붙는다. 상속은 0.8%, 증여는 3.5%(조정대상지역 외 기준)로 증여가 훨씬 높다.
케이스 1 — 부모님 중 한 분이 생존(배우자 있음)
일괄공제 5억원 + 배우자공제 최소 5억원 = 합산 10억원 공제
과세표준: 10억원 − 10억원 = 0원 → 상속세 0원
취득세: 10억원 × 0.8% = 800만원
총 비용: 800만원
케이스 2 — 부모님이 모두 돌아가신 후 (배우자 없음)
일괄공제 5억원만 적용
과세표준: 10억원 − 5억원 = 5억원
상속세: 5억원 × 20% − 1,000만원 = 9,000만원
취득세: 10억원 × 0.8% = 800만원
총 비용: 9,800만원
증여세 공제: 5,000만원
과세표준: 10억원 − 5,000만원 = 9억 5,000만원
증여세: 9억 5,000만원 × 30% − 6,000만원 = 2억 2,500만원
취득세: 10억원 × 3.5% = 3,500만원
총 비용: 2억 6,000만원
| 방식 | 세금·취득세 합산 |
|---|---|
| 상속 (배우자 있음) | 800만원 |
| 상속 (배우자 없음) | 9,800만원 |
| 증여 | 2억 6,000만원 |
같은 10억원짜리 집인데, 상속(배우자 없음)과 증여의 비용 차이가 1억 6,200만원이다. 대부분의 경우 상속이 압도적으로 유리하다.
10년 이상 부모님과 함께 거주한 1세대 1주택자라면, 동거주택 상속공제를 추가로 받을 수 있다. 주택 가액의 100%(최대 6억원)가 추가 공제된다.
공시가 10억원 아파트, 배우자 없음, 10년 이상 동거한 경우:
일괄공제 5억원 + 동거주택 공제 6억원 = 합산 11억원 공제
과세표준: 10억원 − 11억원 = 0원 → 상속세 0원
총 비용: 취득세 800만원만
10년 이상 함께 살았다면 10억원짜리 집을 사실상 취득세만 내고 물려받을 수 있다.
부모님과 10년 이상 같은 집에 살았다면, 세금 신고 전에 반드시 이 공제를 확인해야 한다.
| 방식 | 비용 합계 |
|---|---|
| 상속 (배우자 없음) | 약 2억 4,800만원 |
| 증여 | 약 4억 원 이상 |
공시가격이 높아질수록 증여의 불리함이 더 커진다. 상속과 증여의 취득세는 세율부터 과세표준까지 구조가 다르기 때문이다.
상속 취득세는 공시가격(시가표준액)이 과세표준이다. 세율은 무주택자가 상속으로 1주택을 취득하는 경우 0.8%(1가구 1주택 특례), 이미 주택이 있는 경우에는 2.8%가 적용된다.
증여 취득세는 시가인정액(실거래가·감정가)이 과세표준으로 공시가보다 높게 잡히는 경우가 많다. 세율은 기본 3.5%지만, 다주택자가 조정대상지역의 공시가 3억원 초과 주택을 증여하는 경우 12%로 중과된다. 단, 1세대 1주택자가 배우자나 직계존비속에게 증여하는 경우는 조정대상지역 여부와 공시가격에 관계없이 기본세율 3.5%가 적용된다.
대부분의 경우 상속이 유리하지만, 증여를 고려할 만한 상황도 있다.
① 집값이 앞으로 크게 오를 것이 확실한 경우
상속세는 상속 시점의 시가를 기준으로 과세한다. 반면 증여는 증여 시점의 가액을 기준으로 한다. 지금 5억원짜리 집을 증여했는데 나중에 15억원이 됐다면, 증여세는 5억원 기준으로만 내면 된다. 단, 상속 개시 전 10년 이내 증여분은 상속재산에 합산되지만 증여 당시 가액으로 합산되므로, 이후 가치 상승분은 상속세 계산에서 빠진다.
② 부모님 자산이 매우 많아 상속세율이 최고(50%)에 달하는 경우
상속 재산이 30억원을 넘으면 50% 세율이 적용된다. 이 경우 사전 증여로 상속 재산 자체를 줄이는 전략이 의미를 가진다.
③ 자녀가 집이 당장 필요한 경우
세금과 별개로 지금 당장 집이 필요하다면 증여가 유일한 방법이다. 이 경우 세금 최소화보다 현실적 필요가 우선이다.
상속과 증여의 취득세는 세율과 과세표준이 모두 다르다.
상속 취득세:
증여 취득세:
2026년 6월 기준 서울 25개 자치구 전역과 경기 과천·광명·성남·수원·안양·용인·의왕·하남 등이 조정대상지역으로 지정되어 있다. 다주택자가 서울 아파트를 자녀에게 증여한다면 취득세 12%로 10억 기준 1억 2,000만원이 된다. 조정대상지역 지정 현황은 국토교통부에서 수시로 변경되므로 증여 전 반드시 확인해야 한다.
상속세와 증여세는 원칙적으로 시가로 과세된다. 아파트는 유사 매매 사례가 있으면 그 가격을 시가로 보는 경우가 많아, 공시가격보다 높게 평가될 수 있다. 최근 거래된 같은 단지 유사 면적의 실거래가가 기준이 된다. 정확한 평가 금액은 세무사와 함께 확인해야 한다.
상속세 신고는 상속 개시일(사망일)로부터 6개월 이내에 해야 한다. 신고·납부 기한을 넘기면 가산세(신고불성실 10~20%, 납부불성실)가 붙는다. 규모가 크면 분할납부(최대 5년)나 물납(부동산으로 대신 납부)을 활용할 수 있다.
현금이 없는데 세금이 크게 나오면 집을 팔아야 하는 상황이 생긴다. 부모님이 생전에 종신보험(계약자·수익자를 자녀로)을 활용해 상속세 납부 재원을 마련해두는 것이 유효한 대비책이다. 상속세 공제 구조와 재원 마련 전략은 이 글에서 자세히 다뤘다.
부모님으로부터 증여받은 자금으로 집을 산다면 반드시 증여세 신고를 해두어야 한다. 30대 자녀가 고가 아파트를 취득하면 국세청이 자금출처를 확인한다. 증여 신고 없이 돈이 오간 경우 나중에 추징·가산세 위험이 있다. 자녀에게 증여할 때 알아야 할 것들은 이 글에서 다뤘다.
부모님이 생존해 계실 때:
상속이 발생한 후:
부모님 집을 물려받는 문제는 세금 측면에서 대부분 상속이 증여보다 유리하다. 10억원 기준으로 상속(배우자 없음) 9,800만원 vs 증여 2억 6,000만원으로 1억 6,000만원 이상 차이가 난다. 특히 10년 이상 동거했다면 동거주택 상속공제로 상속세 자체를 0원으로 만들 수 있다. 집값이 크게 오를 것으로 예상되거나 부모님 전체 자산이 매우 많은 경우에만 사전 증여 전략을 고려하면 된다. 정확한 절세 전략은 개인의 자산 구성과 가족 관계에 따라 달라지므로 세무사와 함께 확인하는 것이 가장 안전하다.
이 글은 2026년 기준 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성됐습니다. 상속세·증여세는 전체 자산 구성, 시가 평가, 적용 공제 항목에 따라 실제 세액이 크게 달라질 수 있습니다. 반드시 세무사와 상담 후 신고하시기 바랍니다.
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