집 한 채를 가진 부부에게 매년 반복되는 고민이 있다. 부부 공동명의로 인별 공제(각 9억원, 합산 18억원)를 받는 게 나은가, 단독명의로 고령자·장기보유 세액공제(최대 80%)를 받는 게 나은가. 정답은 주택 공시가격과 보유 기간, 연령에 따라 완전히 달라진다. 2026년 기준으로 정확하게 비교해본다.
두 방식의 핵심 구조
부부 공동명의(인별 과세): 부부가 각각 9억 원씩, 총 18억 원의 기본공제를 받는다. 고령자·장기보유 세액공제는 원칙적으로 없지만, 별도로 단독명의 1주택 특례를 신청하면 이 세액공제도 받을 수 있다(아래 설명).
단독명의(물건 과세): 기본공제는 12억 원으로 공동명의보다 6억 원 낮다. 대신 고령자 공제(만 60세 이상)와 장기보유 공제(5년 이상)를 합산해 최대 80%까지 산출세액을 깎아준다.
| 구분 | 단독명의 (1주택 특례) | 공동명의 (인별 공제) |
|---|---|---|
| 기본공제 | 12억 원 | 각 9억원 → 합산 18억 원 |
| 고령자 세액공제 | 최대 40%(만 70세 이상) | 없음(특례 신청 시 가능) |
| 장기보유 세액공제 | 최대 50%(15년 이상) | 없음(특례 신청 시 가능) |
| 합산 세액공제 | 최대 80% | 없음(특례 신청 시 가능) |
고령자·장기보유 세액공제 상세
| 고령자 공제 | 공제율 | 장기보유 공제 | 공제율 |
|---|---|---|---|
| 만 60세 이상 | 20% | 5년 이상 | 20% |
| 만 65세 이상 | 30% | 10년 이상 | 40% |
| 만 70세 이상 | 40% | 15년 이상 | 50% |
두 공제를 중복 적용하되 합산 상한은 80%다. 예를 들어 만 70세(40%) + 15년 이상 보유(50%) = 90%이지만, 80%만 적용된다.
과세표준 → 산출세액 계산 방법 — 세율 구간
과세표준이 정해지면 아래 세율표를 적용해 산출세액을 계산한다. 재산세와 마찬가지로 누진세 구조이며, 1주택자(단독·공동명의)와 조정대상지역 외 2주택자에게는 일반세율이 적용된다.
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 3억 원 이하 | 0.5% | — |
| 3억~6억 원 | 0.7% | 60만 원 |
| 6억~12억 원 | 1.0% | 240만 원 |
| 12억~25억 원 | 1.3% | 600만 원 |
| 25억~94억 원 | 1.5% | 1,100만 원 |
| 94억 원 초과 | 2.0% | 5,800만 원 |
예를 들어 과세표준이 3억 6,000만 원(공시가 18억, 단독명의 경우)이라면: 3억 6,000만 원 × 0.7% − 60만 원 = 192만 원
공시가 25억, 단독명의(과세표준 7억 8,000만 원)라면: 7억 8,000만 원 × 1.0% − 240만 원 = 540만 원
이 산출세액에서 고령자·장기보유 세액공제(최대 80%)를 적용해 최종 납부세액이 결정된다.
사례 비교 — 공시가격 18억 원 아파트
공정시장가액비율 60% 적용, 종부세 세율 1주택자 기준으로 직접 계산한 결과다.
공동명의 (지분 5:5)
남편 지분 9억 원 − 공제 9억 원 = 과세표준 0원, 아내도 마찬가지.
종부세: 0원. 공시가격 18억 원까지는 공동명의라면 세금이 전혀 나오지 않는다.
단독명의 (만 70세, 15년 보유)
과세표준: (18억 − 12억) × 60% = 3억 6,000만 원
산출세액: 약 192만 원
80% 세액공제 적용 후: 약 38만 원
결론: 공시가격 18억 원 구간에서는 **공동명의(0원) vs 단독명의(38만 원)**으로 공동명의가 유리하다. 단독명의는 80%까지 공제를 받더라도 기본공제액(12억)이 낮아 소액이지만 세금이 발생한다.
사례 비교 — 공시가격 25억 원 아파트
공시가격이 18억을 넘어서면 계산식이 달라진다.
공동명의 (지분 5:5)
각자 과세표준: (25억 − 18억) × 60% ÷ 2 = 2억 1,000만 원
합산 종부세: 약 210만 원
단독명의 (만 70세, 15년 보유)
과세표준: (25억 − 12억) × 60% = 7억 8,000만 원
산출세액: 약 540만 원
80% 세액공제 후: 약 108만 원
결론: 공시가격 25억 원 구간에서는 **단독명의(108만 원) vs 공동명의(210만 원)**로 만 70세·15년 보유 조건이라면 단독명의가 역전해서 유리해진다.
역전 구간은 연령과 보유 기간에 따라 다르다. 고령자·장기보유 공제가 클수록 단독명의가 역전되는 공시가격 구간이 낮아진다. 반면 젊고 보유 기간이 짧다면 공동명의가 훨씬 더 넓은 구간에서 유리하다.
공동명의자도 단독명의 방식을 선택할 수 있다
여기서 반드시 알아야 할 제도가 있다. 정부가 도입한 ‘종부세 명의 선택 특례’ 덕분에, 공동명의자도 단독명의 1주택자처럼 계산하는 방식을 선택할 수 있다.
신청 기간: 매년 9월 16일~30일 (종부세 합산배제·특례 신청 기간)
신청 방법: 홈택스(hometax.go.kr) 또는 세무서 방문
내용: 단독명의 1주택 특례를 선택하면, 합산 18억 공제가 아닌 12억 공제 + 고령자·장기보유 세액공제(최대 80%)가 적용된다.
즉 공동명의 가구는 두 가지 방식 중 더 유리한 쪽을 매년 선택할 수 있다. 신청하지 않으면 자동으로 인별 공제(합산 18억)가 적용된다.
실전 활용법은 이렇다. 매년 9월, 국세청 홈택스에서 제공하는 ‘종부세 간이세액계산’ 서비스에 공시가격·나이·보유 기간을 입력하면 두 방식의 예상 세액을 비교할 수 있다. 이 결과를 보고 특례 신청 여부를 결정하면 된다.
상황별 판단 기준 정리
공동명의(인별 공제 18억)가 유리한 경우:
- 공시가격이 18억 원 이하인 경우 — 종부세 자체가 0원
- 젊은 부부로 고령자 공제 대상(만 60세)이 아닌 경우
- 보유 기간이 짧아 장기보유 공제가 크지 않은 경우
- 공시가격 20억 원 이하 구간에서 보유 기간 10년 이하인 경우
단독명의(세액공제 최대 80%)가 유리한 경우:
- 만 70세 이상 + 15년 이상 장기보유 고령자
- 공시가격 20억~30억 원 이상 고가 주택
- 공시가격이 매우 높아 18억 공제보다 80% 세액공제가 금액 면에서 더 클 때
2026년 추가 고려 사항: 서울·수도권 공동주택 공시가격이 전국 평균 9%, 서울 18% 이상 급등해 종부세 과세 대상이 크게 늘었다. 그동안 공동명의로 18억 공제를 받아 종부세 0원이던 가구 중 일부가 이제 과세 구간에 진입했을 수 있으니, 올해 공시가격을 먼저 확인해보는 게 중요하다.
명의 변경은 쉽지 않다
단독명의에서 공동명의로, 또는 그 반대로 명의를 바꾸는 건 세금 면에서 쉽지 않다.
단독명의 → 공동명의: 지분 이전은 증여에 해당한다. 배우자 증여세 공제(10년간 6억 원)를 활용할 수 있지만 취득세(증여 취득세)는 별도로 발생한다. 취득세까지 합산한 비용이 종부세 절세 효과를 상쇄하는지 계산이 필요하다.
공동명의 → 단독명의: 마찬가지로 증여세·취득세 문제가 생긴다.
신규 취득 시점부터 명의를 잘 결정하는 게 가장 비용이 적다. 부부 공동명의의 취득·보유·양도 전 단계 세금 득실에 대한 전체 그림은 이 글에서 확인할 수 있다.
마무리
종부세에서 공동명의 vs 단독명의의 정답은 공시가격·연령·보유 기간이라는 세 변수에 따라 달라진다. 공시가격 18억 원까지는 공동명의가 압도적으로 유리하지만, 만 70세 이상 + 15년 이상 장기보유 고령자라면 공시가격 20억 원대부터 단독명의가 유리해지는 역전 구간이 생긴다. 공동명의 가구는 매년 9월 홈택스에서 두 방식을 모두 시뮬레이션하고 유리한 방식을 선택할 수 있다는 점도 반드시 알아둬야 한다. 종부세와 함께 매년 고지되는 재산세 계산 구조와 최종 고지액 산출 방법은 이 글에서 함께 확인할 수 있다. 정확한 개인별 세액 비교는 국세청 홈택스 간이세액계산이나 세무사와 함께 확인하는 게 가장 확실하다.
이 글은 2026년 종부세법 기준으로 작성됐습니다. 시뮬레이션 수치는 이해를 돕기 위한 추정치이며, 재산세 감면·세부담 상한 등에 따라 실제 세액은 다를 수 있습니다. 실제 절세 전략 수립 전 세무사와 상담하시기 바랍니다.