종부세 부부 공동명의 vs 단독명의, 어떤 방식이 유리할까?

집 한 채를 가진 부부에게 매년 반복되는 고민이 있다. 부부 공동명의로 인별 공제(각 9억원, 합산 18억원)를 받는 게 나은가, 단독명의로 고령자·장기보유 세액공제(최대 80%)를 받는 게 나은가. 정답은 주택 공시가격과 보유 기간, 연령에 따라 완전히 달라진다. 2026년 기준으로 정확하게 비교해본다.

두 방식의 핵심 구조

부부 공동명의(인별 과세): 부부가 각각 9억원씩, 총 18억원의 기본공제를 받는다. 고령자·장기보유 세액공제는 원칙적으로 없지만, 별도로 단독명의 1주택 특례를 신청하면 이 세액공제도 받을 수 있다.

단독명의(물건 과세): 기본공제는 12억원으로 공동명의보다 6억원 낮다. 대신 고령자 공제(만 60세 이상)와 장기보유 공제(5년 이상)를 합산해 최대 80%까지 산출세액을 깎아준다.

고령자·장기보유 세액공제 상세

종부세 세율표 (1주택자 기준)

과세표준이 정해지면 아래 세율표를 적용해 산출세액을 계산한다. 1주택자(단독·공동명의)와 조정대상지역 외 2주택자에게는 일반세율이 적용된다.

사례 비교 — 공시가격 18억원 아파트

공정시장가액비율 60%, 1주택자 표준세율 기준으로 직접 계산한 결과다.

사례 비교 — 공시가격 25억원 아파트

공시가격이 18억을 넘어서면 계산식이 달라진다.

역전 구간은 연령과 보유 기간에 따라 달라진다. 고령자·장기보유 공제가 클수록 역전되는 공시가격 구간이 낮아진다. 반면 젊고 보유 기간이 짧다면 공동명의가 훨씬 더 넓은 구간에서 유리하다.

공동명의자도 단독명의 방식을 선택할 수 있다

반드시 알아야 할 제도가 있다. 종부세 명의 선택 특례로, 공동명의자도 단독명의 1주택자처럼 계산하는 방식을 선택할 수 있다.

상황별 판단 기준

공동명의(인별 공제 18억)가 유리한 경우

• 공시가격이 18억원 이하인 경우 — 종부세 자체가 0원
• 젊은 부부로 고령자 공제 대상(만 60세)이 아닌 경우
• 보유 기간이 짧아 장기보유 공제가 크지 않은 경우
• 공시가격 20억원 이하 구간에서 보유 기간 10년 이하인 경우

단독명의(세액공제 최대 80%)가 유리한 경우

• 만 70세 이상 + 15년 이상 장기보유 고령자 (합산 공제 80%)
• 공시가격 20억~30억원 이상 고가 주택
• 공시가격이 매우 높아 18억 공제보다 80% 세액공제가 금액 면에서 더 클 때

명의 변경은 신중하게 — 취득세가 발생한다

단독명의에서 공동명의로, 또는 그 반대로 명의를 바꾸는 건 세금 면에서 쉽지 않다.

단독명의 → 공동명의: 지분 이전은 증여에 해당한다. 배우자 증여세 공제(10년간 6억원)를 활용할 수 있지만 취득세(증여 취득세)는 별도로 발생한다. 취득세까지 합산한 비용이 종부세 절세 효과를 상쇄하는지 계산이 필요하다. 공동명의 → 단독명의도 마찬가지로 증여세·취득세 문제가 생긴다.

신규 취득 시점부터 명의를 잘 결정하는 게 가장 비용이 적다. 부부 공동명의의 취득·보유·양도 전 단계 세금 득실에 대한 전체 그림은 이 글에서 확인할 수 있다.