수도권을 중심으로 아파트 공시가격이 큰 폭으로 오르면서, 7월과 9월에 날아올 재산세 고지서를 미리 따져보려는 분들이 많다. 재산세는 공식이 정해져 있어서 단계별로 계산하면 어렵지 않다. 2026년 기준 핵심 수치를 바탕으로 정리한다.
재산세 계산의 출발 — 공정시장가액비율
재산세 계산의 첫 번째 단계는 과세표준을 구하는 것이다. 공시가격에 공정시장가액비율을 곱하면 과세표준이 나온다.
2026년 기준 공정시장가액비율은 주택 소유 상태에 따라 다르게 적용된다.
| 구분 | 공정시장가액비율 |
|---|---|
| 1세대 1주택자 — 공시가격 3억 이하 | 43% |
| 1세대 1주택자 — 공시가격 3억 초과~6억 이하 | 44% |
| 1세대 1주택자 — 공시가격 6억 초과 | 45% |
| 다주택자·법인 | 60% |
| 토지·건축물(상가 등) | 70% |
1주택자라면 공시가격 구간에 따라 43~45%만 적용돼, 다주택자(60%)보다 과세표준 자체가 낮게 잡힌다.
재산세 세율 — 4구간 누진 구조
과세표준이 정해지면 다음 세율표를 적용해 산출세액을 계산한다.
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 6,000만 원 이하 | 0.1% | — |
| 6,000만~1.5억 원 | 0.15% | 3만 원 |
| 1.5억~3억 원 | 0.25% | 18만 원 |
| 3억 원 초과 | 0.4% | 57만 원 |
예를 들어 과세표준이 2억 5,000만 원이라면: 2억 5,000만 원 × 0.25% − 18만 원 = 444,500원이 된다.
1주택자 특례세율 — 구간별로 0.05%p 인하
9억 원 이하 1주택자는 위 표준세율에서 구간별로 0.05%p를 차감한 특례세율이 적용된다. 이 특례는 2026년에도 유지되고 있으니, 해당 구간이라면 고지서에 특례세율이 제대로 적용됐는지 확인해봐야 한다. 다만 공시가격이 9억 원을 초과하는 주택은 특례세율 없이 표준세율이 적용된다.
최종 고지액 = 재산세 + 지방교육세 + 도시지역분
고지서에 찍히는 금액은 재산세 단독이 아니다. 여기에 두 가지가 더해진다.
지방교육세: 재산세 산출세액의 20%가 자동으로 추가된다.
재산세 도시지역분: 도시지역 안에 있는 토지·건축물·주택에 별도로 부과되는 세금이다. 「지방세법」에 따라 도시지역(국토계획법상 용도지역 중 도시지역으로 지정된 구역) 안의 부동산에만 적용되며, 재산세 계산에서 사용한 것과 **같은 과세표준(공시가격 × 공정시장가액비율)**에 0.14%를 곱해 산출한다. 재산세 본세와 별도로 계산되지만 고지서에는 함께 합산되어 나온다. 서울·수도권 주요 도시의 아파트라면 거의 대부분 도시지역분이 부과된다고 보면 된다. 반면 농촌·비도시지역 부동산은 해당하지 않을 수 있다.
시뮬레이션 — 공시가격 10억 원 아파트, 1주택자
서울·수도권에서 흔히 볼 수 있는 공시가격 10억 원 아파트를 1주택자가 보유한 경우를 계산해보자.
1단계 — 과세표준: 10억 원 × 45%(6억 원 초과 1주택자) = 4억 5,000만 원
2단계 — 산출세액: 3억 원 초과 구간 적용
- 57만 원 + (4억 5,000만 원 − 3억 원) × 0.4%
- 57만 원 + 1억 5,000만 원 × 0.4% = 57만 원 + 60만 원 = 117만 원
- (공시가격 9억 원 초과라 특례세율이 아닌 표준세율 적용)
3단계 — 최종 고지액 합산
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 재산세(산출세액) | 117만 원 |
| 지방교육세(재산세×20%) | 23만 4,000원 |
| 도시지역분(과세표준×0.14%) | 63만 원 |
| 최종 합산 | 약 203만 4,000원 |
재산세 고지서를 받으면 “재산세 117만원”만 보고 끝이 아니라, 지방교육세와 도시지역분이 함께 고지된다는 점을 알아야 실제 부담을 정확히 파악할 수 있다.
세금이 갑자기 크게 오르지 않도록 — 두 가지 안전장치
공시가격이 급등하더라도 세금이 전년도 대비 무제한으로 오르지 않도록 브레이크 장치가 있다.
세부담 상한제: 전년도 재산세 대비 일정 비율 이상으로는 세금이 오를 수 없다. 공시가격 3억 원 이하는 105%, 3억~6억 원은 110%, 6억 원 초과는 130%가 상한이다. 아무리 공시가격이 올라도 전년도 재산세의 1.3배까지만 오른다는 뜻이다.
과표 상한제: 공시가격 급등에도 불구하고 과세표준의 전년 대비 증가율을 연 5% 이내로 제한한다. 공시가격이 한 해에 10% 이상 올라도 과세 기준이 되는 과표 자체가 5%까지만 오르는 구조다.
납부 일정과 분납
재산세는 7월(주택분의 50%)과 9월(주택분의 나머지 50%)에 나누어 고지된다. 토지분 재산세는 9월에 별도로 고지된다. 납부 기한을 넘기면 납부 지연 가산세(3%)가 붙는다.
재산세 본세가 250만 원을 초과하면 납부 기한 경과 후 3개월 이내에 분할 납부를 신청할 수 있다. 분납 신청은 위택스(wetax.go.kr)나 해당 지자체 세무과에서 가능하다.
토지 재산세(9월) 주의사항
상가 부지나 나대지를 별도로 소유한 경우에는 토지분 재산세를 따로 계산해야 한다. 토지는 공정시장가액비율이 70%로 주택보다 높다. 또한 같은 시·군·구 안에 있는 토지를 모두 합산해 누진세율을 적용하므로, 여러 곳에 분산된 토지가 있다면 합산 후 예상보다 높은 세금이 나올 수 있다. 토지 재산세는 종합합산(나대지·잡종지 등)과 별도합산(상가 부속 토지 등)으로 구분되고 세율 체계도 다르다.
실전 팁
6월 1일 기준일을 반드시 확인한다: 재산세는 매년 6월 1일 기준으로 해당 부동산을 소유한 사람에게 부과된다. 6월 1일 이전에 잔금을 치르면 매수인이, 6월 2일 이후에 잔금을 치르면 매도인이 그해 재산세를 낸다. 부동산 거래가 예정돼 있다면 이 날짜를 기준으로 잔금일을 조율하는 게 절세의 기본이다.
고지서 수령 전 미리 계산해본다: 위택스(wetax.go.kr)나 각 지자체 홈페이지에서 제공하는 모의계산 서비스를 활용하면 고지서가 나오기 전에 예상 세액을 확인할 수 있다. 공시가격은 부동산공시가격알리미(realtyprice.kr)에서 확인한다.
부부 공동명의 여부와 재산세의 관계: 재산세는 물건별 과세이므로 단독명의든 공동명의든 전체 세액은 동일하다. 단, 종합부동산세(종부세)는 인별 과세라 공동명의의 효과가 크게 달라진다. 부부 공동명의의 종부세·양도세 득실은 이 글에서 자세히 다뤘다.
마무리
재산세는 공시가격 × 공정시장가액비율 = 과세표준, 과세표준 × 세율 = 산출세액, 여기에 지방교육세 20%와 도시지역분 0.14%를 더한 금액이 최종 고지액이다. 공시가격이 오르더라도 세부담 상한제와 과표 상한제 덕분에 전년도 대비 급격히 올라가지는 않는다. 고지서가 날아오기 전에 본인 집의 공시가격과 구간을 확인해두면 예상 세액을 미리 파악하는 데 도움이 된다. 정확한 개별 세액은 위택스 모의계산 서비스를 활용하는 게 가장 정확하다.
이 글은 2026년 지방세법 기준으로 작성된 일반 정보입니다. 개별 공시가격 및 세부 공제 항목에 따라 실제 세액은 다를 수 있으니, 위택스(wetax.go.kr) 시뮬레이션으로 확인하시기 바랍니다.