입찰보증금이란?
경매 입찰에는 얼마를 준비해야 할까?

경매를 공부하면서 궁금했던 것 중 하나가 바로 “입찰하려면 얼마를 준비해야 하지?”였습니다.

처음에는 낙찰가 전액을 미리 준비해야 하는 줄 알았습니다. 하지만 알아보니 입찰 단계에서는 낙찰대금 전액이 아니라 매수신청보증을 준비한다는 것을 알게 됐습니다.

실무나 일상에서는 흔히 ‘입찰보증금’이라고 부르지만, 법령과 공식 안내에서는 매수신청보증이라는 표현을 사용합니다. 이번 글에서는 이 보증이 무엇인지, 얼마가 필요한지, 어떤 방법으로 준비하는지, 입찰 결과에 따라 어떻게 처리되는지를 정리해 보겠습니다.

입찰보증금, 정확히는 ‘매수신청보증’

매수신청보증은 경매 입찰에 참여하면서 법원이 정한 금액을 보증으로 제공하는 것입니다. 단순히 “진지하게 입찰하겠다는 표시” 정도로 이해하기보다, 법원경매에서 매수신청을 하기 위해 법령과 매각조건에 따라 제공해야 하는 보증이라고 이해하는 편이 정확합니다.

기일입찰에서는 입찰표 등 필요한 서류와 함께 매수신청보증을 제출하게 됩니다.

얼마를 준비해야 할까?

원칙적으로 입찰자는 최저매각가격의 10분의 1에 해당하는 금액을 매수신청보증으로 제공해야 합니다. 다만 법원이 달리 정할 수 있으므로 실제 사건의 매각공고에서 정해진 보증액을 반드시 확인해야 합니다.

예를 들어 해당 사건에서 보증액이 최저매각가격의 10%로 정해졌고 최저매각가격이 4억원이라면 다음과 같이 계산할 수 있습니다.

여기서 초보자가 특히 구분해 둘 부분은 입찰자가 써내는 입찰가격의 10%가 아니라 최저매각가격을 기준으로 한다는 것입니다. 물론 법원이 다른 보증액을 정한 사건이라면 그 금액이 기준이 됩니다.

보증은 현금만 가능할까?

기일입찰의 매수신청보증은 현금뿐 아니라 일정 요건을 갖춘 자기앞수표 또는 보증서로도 제공할 수 있습니다.

자기앞수표는 아무 수표나 되는 것이 아니라 법에서 정한 요건을 충족해야 하고, 보증서를 이용할 때도 보험계약자 이름, 사건번호, 보험가입금액 등이 입찰 내용과 일치해야 합니다. 보증금액이 정해진 금액에 미달하는 등의 경우에는 입찰이 무효가 될 수 있습니다.

또 기간입찰은 보증 제공방법이 기일입찰과 다릅니다. 기간입찰에서는 법원 예금계좌에 금전을 입금했다는 입금증명서 또는 보증서를 제출하는 방식이 안내되어 있습니다. 따라서 “경매보증금은 자기앞수표로 준비한다”처럼 한 가지 방법으로만 외우지 않는 것이 좋겠습니다.

낙찰되지 않으면 어떻게 될까?

기일입찰에서 입찰이 끝나면 최고가매수신고인과 차순위매수신고인을 제외한 다른 입찰자에게 매수신청보증이 반환됩니다.

따라서 “미낙찰이면 대부분 당일 반환된다”는 식의 표현보다, 일반 미낙찰자는 입찰 종결 후 보증을 돌려받지만 차순위매수신고인이 된 경우는 일반 미낙찰자와 처리 시점이 다를 수 있다고 이해하는 것이 더 정확합니다.

최고가매수신고인이 되면 보증금은?

최고가매수신고인이 된 뒤 매각허가결정이 확정되면 법원이 정한 대금지급기한까지 매각대금을 지급하게 됩니다. 금전으로 제공한 매수신청보증은 매각대금을 낼 때 이미 낸 금액으로 반영되어 나머지 금액을 지급하는 구조로 이해할 수 있습니다.

반대로 매수인이 대금지급기한까지 매각대금을 지급하지 못하면 재매각 등의 절차로 이어질 수 있고, 앞서 제공한 보증을 돌려받지 못하는 문제가 생길 수 있습니다. 그래서 “입찰 당일 보증금만 있으면 된다”와 “그 돈만 있으면 경매에 참여해도 된다”는 전혀 다른 이야기입니다.

공부하며 느낀 점

처음에는 ‘경매는 큰돈이 있어야만 입찰할 수 있다’고 생각했습니다. 입찰 단계에서는 매수신청보증을 준비한다는 점은 의외였습니다.

하지만 조금 더 공부해 보니 오히려 여기에서 조심해야 한다는 생각이 듭니다. 보증을 마련할 수 있다는 것과 낙찰 후 전체 자금을 감당할 수 있다는 것은 다르기 때문입니다.

매각대금뿐 아니라 취득 관련 세금, 등기비용, 경우에 따라 인수해야 할 권리나 명도·수리비용까지 생각해야 합니다. 결국 경매는 입찰보증금만 준비하는 과정이 아니라 낙찰 이후까지 포함한 자금계획을 미리 세우는 과정이라는 생각이 듭니다.

오늘의 한 줄 정리

해랑에셋 경매스터디 #6

경매를 처음 공부하면서 알게 된 개념과 실제 입찰 전에 확인해야 할 내용을 하나씩 정리하고 있습니다. 앞으로 실제 경매 참여 경험까지 함께 기록해 보겠습니다.

참고자료

매수신청보증의 기준, 제공방법과 기일입찰 절차는 공식 생활법령정보를 기준으로 확인했습니다.

• 찾기쉬운 생활법령정보 — 기일입찰의 절차
  매수신청보증의 금액, 현금·자기앞수표·보증서 제공방법과 무효 사유 등을 확인할 수 있습니다.
• 찾기쉬운 생활법령정보 — 기간입찰의 절차
  기간입찰의 보증 제공방법이 기일입찰과 어떻게 다른지 확인할 수 있습니다.

확인 사항

최종 확인: 2026년 9월 23일 기준 공식 생활법령정보를 참고해 작성했습니다.